政府回购存量房疏解6亿平米待售库存

　　把房子卖给政府去——如果你要卖房子，
，
，，挂单在中介机构卖不出去，，现在多了一条路
。。。福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、、回购安置协议指导意见(试行)》，，该市市民手头上有多套商品房或安置房，，，可以卖给政府了。。

除了福州，，四川、、安徽、、、、江苏、、辽宁、、、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。。。。

　　但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径，，而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题
。。。。 根据本报记者的调查，，按照最高限额，，
，
，此措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房
。。。。

但是该措施执行还有很多挑战，，政府准备好了吗?

重点提示

　　根据2014 年6 月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，
，
，若按40%的货币补偿计算，，，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房
，，，形成近100多万套商品房的需求。
。

　　过去，，政府收储大多发生在棉花、、、、稀土等大宗商品领域。。
。而这一次，
，，，房子成为政府收储的目标。。。
。

　　1月24日
，
，，，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房
、、回购安置协议指导意见(试行)》，
，，该市市民手头上有多套商品房或安置房，，可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，
，，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。。。。

政府回购商品房的背景是，，一方面房地产库存难解;另一方面，，保障房建设任务艰巨。
。

　　1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，
，，鼓励开发商售转租、、地方回购商品房之后，
，其政策门已经打开。。。1月20日
，，，住建部部长陈政高表态，，，，房地产库存高企的三四线城市，，，
，再盖新楼进行整体安置已没必要。。

　　业内人士指出
，，，，政府回购商品房可能更适用于三四线城市，，，尤其是库存高企的城市。。但与此同时，，，，仍然面临有多少房源可被回购、、、资金何来、、、如何定价等操作性难题。
。

多地回购商品房

　　1月20日
，，在全国棚户区改造经验交流会上，，，陈政高指出，，住建部要指导督促商品住房较多的城市，，出台支持措施，，，，将商品房转化为安置房，
，促进棚改与利用存量房的有效衔接。。。。

　　在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。。。。1月24日，，，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、、、回购安置协议指导意见(试行)》。
。。。

　　中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。。他说，，虽然从价格看，
，，，统购价格低于市场价15%，，很少有市民会愿意出售给政府，，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，，在政府回购承诺的影响下，
，购房者入市的积极性会提高。。他认为在库存高企的三四线城市，，
，
，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。。。
。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，，，，上述政策对三四线城市去库存是利好。
。。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，，
，
，其中很大部分位于三四线
。
。。。

　　如此高的库存压力，，使三四线城市的楼市活跃度降低、、、房价涨不动或者下跌、、、开发企业经营越来越困难
，，，甚至还引发了资金链断裂。。
。。

　　事实上
，，，，在住建部此次表态前，
，多地已经试点回购商品房充当保障房，，，，包括四川省
、、、、安徽省、、、
、江苏省、、辽宁省、、
、
、内蒙古自治区、、、贵州省等
。。。

　　以安徽省芜湖为例，，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，，，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。。。

　　芜湖的主要做法是
，，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。。。按试点规定
，，，
，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，，，由政府持有30%产权，，，，被保障人群持有70%产权，，若回购商品房充当定向安置房
，，，，如棚改中的安置房
，，，实行完全产权
，
，，，即被安置人员拥有100%的产权。。。。

　　福州业内开发商透露，，，，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，
，，，价格也差不多低于市价15%，，，但是量并不大，，
，，也没对市场产生太大影响。。

　　杨红旭指出，，
，
，在多个地方进行试点后，
，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。。。

　　操作难题

　　由政府统购商品房，
，，便自然存在一个资金来源及操作的问题。
。

　　首先是棚改的资金。。
。。根据部署，，，2015年全国保障房建设任务为700万套，，
，，棚户区改造规模不低于470万套。。
。。

　　世联行有关人士测算，
，
，，根据2014 年6 月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，，
，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，，若按40%的货币补偿计算，
，今年将有近2000 亿元的资金用于回购商品房
，
，
，形成近100 多万套商品房的需求。。。。

　　其次财政拨款。。。。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，，
，
，政府出钱，，保障住房
，
，
，但不再只是支持新建住宅，，，而是要“盘活存量房”。。。。

　　此外，，，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，
，，可大力推进棚户区改造的货币化安置，
，，组织居民自主购买，，，或者由政府购买安置住房进行安置;与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段
。。

　　在北京的棚改工作中，
，，国家开发银行北京分行与市住建委等部门合作，
，探索政府回购模式、、、市场化运作、、发行私募债以及REITs募集等融资模式。。

　　在具体的实施层面上，，，杨红旭指出
，，
，收购商品房用于保障房、、、、将商品房转化为安置房，，具体运作情况比较复杂
，，，各地存在显著差异。。。
。即便未来住建部出台指导意见，，，，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。。

　　比如，，，政府拿着财政拔款，，，只能收购什么样的商品房?被选中作为安置房的商品房项目，，
，，如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目，，，，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持?如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租?等等问题待解。。。。

　　“虽然操作细节仍会遇到诸多问题
，，
，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策
，
，，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，，，具有重要意义。
。。”杨红旭认为。
。。
。

　　但也有业内人士指出，，政策虽好，
，
，，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说
，，
，
，作用可能并不大。。。。以60平米一套计算，
，回购100万套也就只有6000万平方米，，占6亿平方米库存的10%
。。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。。。

　　杨红旭指出，，，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，，，否则又有可能重回福利分房的时代。。。。我国住宅供应体系、、、、住房保障制度的完善，，，，应有独立的发展逻辑与制度框架。
。
。